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今年以來，房地產企業整體放慢了對長租房公寓布局，近期更有多家房地產企業擬剝離長租公寓業務，同時房企租賃專項債今年以來明顯降溫。在經歷了長租房企業資金鏈斷裂、“爆雷”、租房融資用于開發項目等亂象后，長租房融資市場進入理性期，降溫態勢明顯。此外，政府對租賃市場的支持力度有增無減，從個稅減免、加速租賃土地出讓力度、加大人才租賃市場供應等多個層面進行支持，針對低收入人群的廉租房產品熱度上升。
長租房虧損嚴重，多家企業剝離業務
朗詩綠色集團日前發布公告，計劃2019年將非地產開發相關業務剝離至控股集團，包括長租公寓、物業管理、設計等。據悉，朗詩綠色集團從2016年開始涉足長租公寓領域，2017年旗下長租公寓房源達到1.5萬間，2018年超過4萬間，長租房業務始終處于虧損狀態。數據顯示，2017年公司長租公寓業務扣除稅及非經常性項目之前合計虧損4430.9萬元，2018年虧損擴大至1.94億元。
中原地產首席分析師張大偉表示，回款周期長、盈利性較差、房源獲取難，是長租房企業普遍面臨的三大問題。
“習慣了高周轉的商業住宅開發項目，很多開發商難以接受長租房的運營模式。經歷連續虧損后，不少企業對長租房項目進行剝離可以理解。”
業內人士稱，民房改造后的長租房產品，可能導致屋內甲醛超標、租金市場價格抬升等情況。整租改造商用辦公樓，需要面對消防等問題；而拿地新建長租房則面臨較大的資金壓力。“2019年一季度末，樓市走出‘小陽春’行情，但房地產行業依然處于下行通道。隨著償債高峰期到來，房企資金面壓力較大，剝離長租房業務可以緩解資金壓力。”
企業資金短缺，導致融資難度加大
經歷一系列長租房企業資金斷裂等問題，疊加房企普遍面臨融資可能進一步收緊的背景下，房企融資布局長租房項目降溫。據諸葛找房數據統計，房企租賃專項債今年以來明顯降溫，長租房融資整體進入理性期。
2017-2018年，長租房項目甫一興起，不少企業通過長租房項目融資，間接解決了開發項目資金短缺等問題。克而瑞研究報告顯示，2019年5月17日，銀保監會網站發文，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。在此背景下，信托貸款余額經歷3月份短暫反彈后于5月再次回落。6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上指出，進一步擴大金融開放，但要防止房地產投資行為。這預示未來房地產調控仍將不放松，融資可能進一步收緊。
值得注意的是，針對租賃市場的支持力度有增無減。2019年5月，財政部、住建部接連出臺政策，加大對租賃市場的支持力度。財政部發文，公租房免征城鎮土地使用稅，兩年內免征房產稅。住建部則發文，明確人口流入量多的大中城市要切實增加公租房供給。
諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖強調，供給端的發力，有利于企業降低運營成本。整體看，長租公寓領域需求可觀。但前期投入巨大，且回報周期長的客觀因素決定了企業進入門檻。長租公寓需要企業精耕細作，考驗企業運營能力。
廉租產品受關注，“藍領公寓”逐漸活躍
與針對年輕白領市場的長租房公寓不同，廉租房市場近期逐步興起。
2018年5月，杭州頒布了《藍領公寓（臨時租賃住房）租賃管理辦法》，對藍領公寓進行多方面規范；當年6月，北京發布《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，制定消防安全細則。此后，“藍領公寓”市場逐漸活躍。
記者調查發現，時隔一年，不少企業涉足藍領公寓的產品已經落地。魔方生活服務集團副總裁、企業公寓CEO李亮表示，城市快速發展離不開服務行業人員的支持。對于企業解決員工住宿問題，主要有兩個傳統途徑，一種是自建員工宿舍；另一種是民宅改建宿舍。自建員工宿舍成本較高，民宅改建宿舍則存在消防、衛生等諸多隱患。開展“藍領公寓”業務，統一實行酒店式管理，既可以幫助企業降低用工成本，合理調配社會租住資源，也可以提升居住質量。“不過，由于居住人數較多，‘藍領公寓’從項目立項到籌建，再到后期運營管理，比普通長租公寓要求更高。”
楊雅靖表示，目前廉租產品是租賃市場的一大缺口。針對房企而言，應多開發廉租低配版長租公寓，以滿足更多中低收入群體的租賃需求，當然也需要更多政策支持。比如，設定稅收減免等優惠政策、鼓勵機構和個人將房子出租給中低收入者、完善房屋租賃立法、約定業主在租期內不能隨意提高租金等。（本版圖文均據新華網）
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