2019年5月，全國住宅市場成交整體平淡，傳統的“紅五月”行情并未出現。即使在“五一”黃金周期間，更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等，而非看房、購房。業內分析認為，2019年3月以來房地產市場出現的短暫“小陽春”并未持續，5月銷售市場整體低迷，多數城市項目案場實際到訪量不盡人意，成交量大幅回落。
“紅五月”熱銷行情不再
近日，記者在河北環京地區走訪發現，2019開年以來，“北三縣”樓市銷售價格有所上漲，前來看房的人數明顯增加。不過，截至5月，受嚴格限購政策影響，銷售數量基本處于休眠狀態，房地產去庫存壓力凸顯。
“已經快2年沒這么多人來看房了。”位于燕郊首爾甜城售樓處的一位置業顧問說。兩年前，環北京的廊坊等城市出臺限購政策，當地房價迅速“腰斬”，成交量也陷入冰點。
不僅是環北京地區，克而瑞研究中心的統計數據顯示，5月份以來，各線城市房地產市場普遍低迷。以“五一”黃金周的成交數據為例，受監測的40個重點城市累計成交161萬平方米，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市以-68%同比跌幅居首。
具體來看，4個一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬平方米，同比下降75%。深圳市場回暖，成交量同比增長41%。11個二線城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。
25個三四線城市成交量同比下降43%，各城市市場顯著分化。其中，惠州、溫州、湖州市場熱度明顯不及去年同期，成交量同比均腰斬。“五一”假期，揚州、韶關樓市異常冷清，成交量均不足1萬平方米，同比跌幅超-90%。
樓市去化壓力普遍增加
中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，北京樓市庫存已經達到7.13萬套，創下近8年來新高。事實上，北京樓市在近一年的時間中庫存上漲近2萬套，上漲幅度高達42%，尤其是2018年下半年再次出現了明顯的供應井噴現象。
“在過去3年，北京累計出讓了95宗商品房住宅地塊（限競房92宗），合計規劃的商品房建筑面積達到851萬平方米。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，“按照正常的投資邏輯，疊加建安稅費等投資，這90多個項目大約合計是5000億的投資規模。不過，截至目前銷售規模僅有500億。”
距離北京最近的河北“北三縣”同樣面臨去化壓力。2019年3月以來，廊坊市政府啟動了整治全市房地產經紀機構違法銷售專項行動，嚴查規避限購政策等12種違法銷售行為。業內人士指出，這幾乎“堵死”了企圖先交房款再補社保的購房群體，開發商、中介售樓壓力進一步增大。
根據易居房地產研究院針對全國百城住宅庫存的監測數據，截至2019年3月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米，同比增長3.0%。觀察歷史數據，2018年9月以來，百城住宅庫存一改此前持續下降的態勢，開始步入上行通道。
“預計二季度庫存依然會有攀升的可能。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示，2019年3月，受監測的100個城市中，有51個城市庫存出現了同比增長現象。其中惠州、福州和廊坊3個城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達104%、82%和79%。
對比各線城市庫存數據，可以看出，三四線城市庫存拉升的態勢更為明顯。2018年11月以來，三四線城市庫存就呈現了持續性的環比和同比正增長態勢。尤其是近5個月來，三四線城市的庫存一直在明顯攀升。嚴躍進指出，“三四線樓市已經步入明顯降溫通道，進而使得庫存去化壓力重新增加。”
部分城市嘗試轉型發展
由于近一個月來部分城市土地市場升溫，從4月開始到現在，已經有接近20個部委與城市發布了各種房地產收緊類的調控政策，對于房價明顯上漲城市進行的政策調整頻繁出現，蘇州等城市甚至連續發布收緊性調控政策。
其中，住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，近期又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警提示。
“住建部連續2次發布城市價格上漲預警提示，預警、約談、問責機制再次出現。”張大偉分析認為，住建部再次明確要求房住不炒，對于房地產市場出現波動的城市及時提示、指導，對落實“平穩本地房地產市場”任務不利的地方政府進行約談以及按照有關程序會同有關部門進行問責。意味著全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。“繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。”
克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為，一方面，樓市“紅五月”開局不佳，“五一”小長假樓市成交遇冷。另一方面，由于5、6月是房企集中沖刺半年度業績的關鍵期，企業推案、營銷熱情持續高漲，市場供應規模有望維持在較高水平。從目前的市場行情來看，城市成交分化格局將延續更長時間，一二線城市市場需求相對充足，成交量仍可能維持高位；三四線城市難言樂觀，房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。
值得一提的是，樓市寒冬給區域經濟社會發展帶來一定影響。在一些區域，房地產開發放緩，開發量降低，使固定資產投資總額持續降低。因房地產行業涉及面較廣，樓市休眠致使建筑、房地產中介、裝修、家電等相關行業發展放緩，收入滑坡。一些區域一半左右房產中介關門停業。部分開發商庫存高、回款困難，出現裁員現象，其承擔的棚戶區改造項目進展也受到影響。
面對樓市低迷態勢，環京地區部分區域主動求變，開始謀求轉型發展，破解“房地產依賴癥”，例如大力發展“大智移云”（大數據、智能制造、移動互聯網、云計算）等高新產業以及高端裝備制造業、現代服務業，并根據當地特色，積極承接京津產業轉移，2018年在房地產市場較“冷”時依然實現了經濟增長。 |
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